Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, devredilmesi, korunması ve taşınmazlardan kaynaklanan her türlü hukuki uyuşmazlığı kapsamaktadır. Türkiye'de her geçen gün artan kentsel dönüşüm projeleri, yoğun imar faaliyetleri ve nüfus hareketliliğiyle birlikte gayrimenkul uyuşmazlıkları da giderek karmaşık bir hal almaktadır. Yaylı Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak, İstanbul Bağcılar'da faaliyet göstererek tüm İstanbul genelinde müvekkillerimizin gayrimenkul hukukundan doğan haklarını en etkin biçimde savunuyoruz.
Tapu iptali ve tescil davalarından kira uyuşmazlıklarına, kamulaştırma hukukundan kat mülkiyeti sorunlarına, ecrimisil davalarından taşınmaz alım-satım süreçlerine kadar uzanan geniş bir yelpazede deneyimli avukatlarımız, müvekkillerimize eksiksiz ve kapsamlı hukuki hizmet sunmaktadır. Türk hukukunda taşınmaz mallarla ilgili uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu ciddi hak kayıplarına yol açabilecek nitelikte olduğundan, uzman bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak bu davalarda belirleyici öneme sahiptir.
Bağcılar, İstanbul'un en kalabalık ve en dinamik ilçelerinden biri olup yüksek nüfus yoğunluğu, hızlı kentsel dönüşüm süreci ve çok sayıda konut projesiyle gayrimenkul hukuku davalarının yoğun biçimde yaşandığı bir bölgedir. Bu coğrafi avantajımızdan yararlanarak İstanbul'un Avrupa yakasındaki tüm ilçelerde ve gerektiğinde Anadolu yakasında da müvekkillerimize hizmet sunmaktayız.
Tapu iptal ve tescil davaları, gayrimenkul hukukunun en temel ve sık karşılaşılan uyuşmazlık türlerinden birini oluşturmaktadır. Bu davaların açılabilmesi için tapu kaydının hukuka aykırı biçimde oluşturulmuş olması ya da gerçek mülkiyet durumunu yansıtmaması gerekmektedir. Bağcılar ve İstanbul'da aktif olarak takip ettiğimiz tapu davalarının başlıca türleri şunlardır:
Tapu iptal davalarında zamanaşımı ve hak düşürücü sürelere dikkat etmek son derece önemlidir. Bu nedenle uyuşmazlıkların farkına varıldığı anda bir gayrimenkul avukatına başvurulması önerilir. Büromuz, Bağcılar'daki ofisinden İstanbul'un tamamına hizmet vererek tapu davalarında müvekkillerini etkin biçimde temsil etmektedir.
Kadastro çalışmaları sırasında yapılan tespitlere karşı 30 günlük yasal süre içinde itiraz edilmesi gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü süre niteliğinde olup geçirilmesi halinde bir daha dava açma imkanı ortadan kalkar. Kadastro mahkemelerinde görülen bu davalarda sınır tespiti, paftalar üzerindeki ölçüm hataları ve çakışan parsel uyuşmazlıkları ele alınmaktadır. İstanbul'da özellikle köy statüsünden çıkan ve kentsel dönüşüme giren alanlarda kadastro uyuşmazlıkları önem kazanmaktadır.
Türkiye'de kira ilişkileri; Türk Borçlar Kanunu'nun 299-378. maddeleri çerçevesinde düzenlenmektedir. 2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile kiracı hakları güçlendirilmiş; bununla birlikte kiralayanların hakları da daha net bir çerçevede belirlenmiştir. İstanbul'daki yüksek kira değerleri ve konut talebinin sürekli artması nedeniyle Bağcılar ve çevresinde kira uyuşmazlıkları güncelliğini korumaktadır.
Kira bedelinin piyasa rayicinin altında kaldığını düşünen kiralayan ya da üzerinde olduğunu öne süren kiracı, sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açabilir. Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla bölgedeki emsal kira değerlerini esas alarak kira bedelini belirler. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca kira artış oranı, bir önceki kira yılında açıklanan tüketici fiyat endeksindeki onikı aylık ortalamaları geçemez; konut kiralarında bu sınır yasal güvence altındadır. Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce bildirimde bulunulması gerekmekte olup bu süreye uyulmaması talep hakkını ortadan kaldırmaz; ancak hükmün uygulanacağı dönemi geciktirir.
Sözleşme yapıldıktan sonra öngörülemeyen ekonomik gelişmeler nedeniyle kira bedelinin aşırı ölçüde dengesizleşmesi halinde, Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi (aşırı ifa güçlüğü) kapsamında kira uyarlama davası açılabilir. Bu davalar özellikle dövize endeksli kira sözleşmelerinde döviz kurundaki sert değişimler karşısında gündeme gelmektedir. Yargıtay'ın bu konudaki içtihadı, hakkaniyete aykırı kira sözleşmelerinin mahkemece yeniden düzenlenebileceğini istikrarlı biçimde ortaya koymaktadır.
Tahliye davaları, kiracının taşınmazı yasaya aykırı biçimde kullanmaya devam etmesi ya da kira sözleşmesini ihlal etmesi halinde kiralayan tarafından başlatılan hukuki süreçlerdir. Bağcılar ve İstanbul'da sıklıkla karşılaştığımız tahliye davasına konu haller şunlardır:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet haklarını ve kat maliklerinin birbirleriyle ile yönetimle olan ilişkilerini düzenlemektedir. İstanbul gibi yoğun yapılaşmanın söz konusu olduğu şehirlerde kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar oldukça yaygındır. Büromuz, Bağcılar ve İstanbul'daki kat mülkiyeti davalarında hem bireysel kat maliklerine hem de yönetim kurullarına hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunmaktadır.
Her kat maliki, bağımsız bölümü üzerinde sınırsız kullanım hakkına sahip olmakla birlikte bu hakkın kullanımı diğer maliklerin haklarını zedelememek koşuluna bağlıdır. Aidat ve ortak gider yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı icra takibi ya da dava yoluna gidilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi uyarınca ortak giderlere katılmayan malikten gecikme tazminatı da talep edilebilir. Bunun yanı sıra mahkeme, borcunu ödemeyen maliki konutun devrine zorlayabilir; bu yaptırım Kanun'un 25. maddesinde düzenlenmiştir.
Kat malikleri kurulunun kanuna veya yönetim planına aykırı kararlarına karşı, kararın iptali için 1 aylık hak düşürücü süre içinde sulh hukuk mahkemesine başvurulması gerekmektedir. Yöneticinin hesap vermemesi, ortak alanların keyfi olarak kullanıma açılması, ruhsatsız yapılaşmaya göz yumulması veya yönetim planına aykırı kararlar alınması sık karşılaşılan uyuşmazlık konuları arasında yer almaktadır. Büromuz, bu tür uyuşmazlıklarda hızlı ve etkili hukuki çözümler üretmektedir.
Birden fazla yapıyı kapsayan toplu yapılarda ana yönetim planı ve blok yönetim planları arasındaki çakışmalar, sık sık hukuki sorunlara yol açmaktadır. Ortak alan kullanım ücretleri, altyapı giderleri, güvenlik hizmetleri ve yeşil alan bakımına ilişkin anlaşmazlıklar büromuzun aktif olarak hizmet verdiği konuların başında gelmektedir. İstanbul'daki büyük konut sitelerinde ortaya çıkan yönetim uyuşmazlıklarında hem bireysel kat maliklerine hem de site yönetimlerine hukuki danışmanlık ve dava vekâleti hizmeti sunulmaktadır.
Devlet, kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazlara el koyabilir; ancak bu işlemin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda öngörülen usul ve esaslara uygun biçimde gerçekleştirilmesi zorunludur. İstanbul'da metro hatları, çevre yolları, köprüler, kentsel dönüşüm projeleri ve kamu tesisleri nedeniyle pek çok taşınmaz kamulaştırılmakta ya da acele kamulaştırmaya tabi tutulmaktadır.
İdarenin belirlediği kamulaştırma bedeli çoğunlukla taşınmazın gerçek piyasa değerinin çok altında kalmaktadır. Malikin, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde kamulaştırma işlemine itiraz etmesi ya da bu süre içinde sulh hukuk mahkemesinde bedel artırım davası açması gerekmektedir. Dava açılması, kamulaştırma işlemini durdurmaz; ancak gerçek bedelin tespitini ve fark tazminatının ödenmesini sağlar. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre taşınmazın değeri belirlenirken emsaller, gelir değeri ve maliyet yöntemi bir arada değerlendirilir.
İdarenin usulüne uygun kamulaştırma yapmaksızın özel mülkiyetteki taşınmazlara fiilen el atması "kamulaştırmasız el atma" olarak adlandırılır. Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay'ın bu konudaki kararları, mülk sahiplerinin tazminat taleplerini güçlü biçimde desteklemektedir. Bu durumda malik, idare aleyhine tazminat davası açabilir ya da taşınmazın bedelinin ödenmesini talep edebilir. Hukuki el atma hallerinde de (imar kısıtlamaları, taşınmazın uzun süre imar planında yol, park gibi kamusal kullanıma ayrılması) tazminat davası yoluna gidilebilir.
Bakanlar Kurulu veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle alınan acele kamulaştırma kararları, standart kamulaştırma prosedürünün kısaltılmış halidir. Acele kamulaştırmada idare, bedeli depo ederek taşınmaza hemen el koyabilir. Malik yine de bedel artırım davası açabilir ve gerçek değer ile depo edilen bedel arasındaki farkı talep edebilir. Büromuz, İstanbul'daki acele kamulaştırma süreçlerinde mülk sahiplerine başarıyla hukuki hizmet sunmaktadır.
Gayrimenkul alım-satım işlemleri, Türk hukukunda geçerlilik şartı olarak resmi şekle tabi tutulmuştur. Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için tapu sicil müdürlüğünde resmi satış sözleşmesinin imzalanması zorunludur; salt noter sözleşmesi taşınmaz mülkiyetini devretmez. Bununla birlikte düzenleme biçimindeki ön sözleşmeler (taşınmaz satış vaadi sözleşmesi) noter huzurunda yapılmak kaydıyla geçerlidir ve sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesi halinde tescile zorlamalı dava açılabilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkul alım-satım süreçlerinde sıkça başvurulan bir hukuki araçtır. Özellikle inşaat halindeki projelerde alıcıların haklarını güvence altına almak amacıyla noter onaylı satış vaadi sözleşmesi yapılmakta ve şerh verilmesi için tapu sicil müdürlüğüne başvurulmaktadır. Şerhin konulmasından itibaren 5 yıl boyunca sözleşmeden doğan alacak hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir. Şerhsiz sözleşmelerde tapu devri gerçekleşmeden müteahhidin ödeme güçlüğüne düşmesi halinde alıcı ciddi hak kayıpları yaşayabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve müteahhidin inşaatı tamamlaması karşılığında arsanın belirli bir payını ya da bağımsız bölümleri almasını öngören sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler, noterde düzenleme biçiminde yapılmak zorundadır; aksi halde geçersizdir. Müteahhidin inşaatı süresinde tamamlamaması, teknik şartnameye aykırı yapım gerçekleştirmesi ya da sözleşmeye aykırı davranması halinde arsa sahibi dönme hakkını kullanabilir, tazminat talep edebilir ve eksik işlerin tamamlanmasını isteyebilir. Büromuz, bu uyuşmazlıklarda arsa sahiplerini ve müteahhitleri temsil etmektedir.
Gayrimenkul alımı öncesinde tapu kaydı üzerindeki şerhler, beyanlar, ipotekler ve hacizlerin incelenmesi; imar durumunun araştırılması; mevcut kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesi ve varsa kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumunun değerlendirilmesi son derece önem taşır. Bu süreçlerde büromuz kapsamlı hukuki durum tespiti (due diligence) hizmeti sunarak alıcıları olası risklerden korumaktadır. Taşınmazın imar planı üzerindeki konumu, ayrık ya da bitişik nizam kısıtlamaları, kamulaştırma şerhleri ve yapı kullanma izinleri de inceleme kapsamında değerlendirilmektedir.
Ecrimisil, başkasına ait taşınmazı haksız olarak işgal eden ve kullanan kişiden talep edilebilecek haksız işgal tazminatıdır. Türk hukukunda ecrimisil; hem özel hukuk alanında (Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde) hem de kamu hukuku alanında (Hazine ve belediye taşınmazlarının işgali nedeniyle idare hukuku kapsamında) gündeme gelebilir.
Ecrimisil davasında talep edilebilecek tazminat miktarı, işgal süresi boyunca o taşınmaz için elde edilebilecek rayiç kira bedeli esas alınarak belirlenir. Mahkemeler bu tespiti yaparken bilirkişiden yararlanır. Ecrimisil taleplerinde 5 yıllık zamanaşımı süresi geçerlidir; bu sürenin dolmasıyla birlikte hak düşürücü bir sonuç doğmamakla birlikte eski tarihlere ait talepler zamanaşımı itirazıyla reddedilir.
Ecrimisil davasına konu olabilecek başlıca durumlar şunlardır:
Geçit hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve intifa hakkı gibi taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni haklardan kaynaklanan uyuşmazlıklar gayrimenkul hukukunun önemli bir bölümünü oluşturur. Özellikle komşu parseller arasındaki geçit hakkı uyuşmazlıkları, Bağcılar gibi yoğun yapılaşma bölgelerinde sıkça karşılaşılan sorunlar arasında yer almaktadır. Zorunlu geçit hakkı davalarında taşınmazın çevrilmişlik koşulunun tespiti ve bedel belirlenmesi süreçleri büromuz tarafından titizlikle yönetilmektedir.
Bankalar ve diğer alacaklılar tarafından taşınmaz üzerine kurulan ipotekten kaynaklanan uyuşmazlıklar; özellikle borcun ödenmemesi halinde başlatılan ipotek paraya çevirme süreçleri, büromuzun aktif olarak hizmet verdiği alanlar arasındadır. Borçlunun haklarını korumak amacıyla ipotek iptal davaları, açık artırma usulsüzlüklerine itiraz ve icra hukuku yollarına da başvurulmaktadır.
Birden fazla kişinin hisse oranlarına göre sahip olduğu taşınmazlarda paydaşlar arasında ortaklığın giderilmesi, taşınmazın aynen bölünmesi veya satışa çıkarılması gibi konularda uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir; mahkeme somut koşullara göre taşınmazın aynen bölüştürülmesine ya da açık artırmayla satılmasına hükmeder. Bağcılar ve İstanbul'da miras yoluyla birden fazla kişiye geçen taşınmazlar için bu tür davalar sıklıkla açılmaktadır.
Tapu iptal ve tescil davaları, uyuşmazlığın türü ve mahkeme yoğunluğuna bağlı olarak İstanbul mahkemelerinde genellikle 1,5 ile 3 yıl arasında sonuçlanır. Muris muvazaasına dayanan davalarda daha uzun sürebilir. Delillerin eksiksiz toplanması ve uzman gayrimenkul avukatıyla temsil edilmek süreci olumlu yönde etkiler. Bağcılar ve İstanbul'daki mahkemelerde büromuz bu davaları aktif olarak takip etmektedir.
Kiracının sözleşme sona ermesine rağmen taşınmazı tahliye etmemesi halinde ev sahibi, İcra Müdürlüğü aracılığıyla ilamsız icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Kiracının kira borcunu ödememesi halinde iki haklı ihtar yoluna başvurulabilir. Bağcılar Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülen tahliye davalarında büromuz ev sahiplerine eksiksiz hukuki hizmet sunmaktadır.
Evet. Kamulaştırma Kanunu'nun 14. maddesi uyarınca kamulaştırma bedeline itiraz edilebilir ve bedel artırım davası açılabilir. Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla taşınmazın gerçek piyasa değerini tespit eder. Belirlenen bedel tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılması gerekmekte olup bu sürenin kaçırılması ciddi hak kayıplarına yol açar. İstanbul'da metro ve kentsel dönüşüm projeleri nedeniyle kamulaştırılan taşınmazlarda büromuz başarıyla bedel artırım davaları yürütmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Bağcılar'daki taşınmazlar için Bağcılar Sulh Hukuk Mahkemesi ya da İstanbul Avrupa Adalet Sarayı'ndaki ilgili mahkemeler görevli ve yetkilidir. Ortak gider borçları, yönetici kararlarına itiraz ve yapı değişikliği uyuşmazlıkları bu kapsamda değerlendirilir.
Ecrimisil, taşınmazın haksız olarak işgal edilmesi nedeniyle malike ödenmesi gereken haksız işgal tazminatıdır. Malikin ya da mirasçılarının, taşınmazlarını izinsiz kullanan kişiye karşı sulh hukuk mahkemesinde ecrimisil davası açması gerekmektedir. Taşınmazın işgal süresi, niteliği ve piyasa kira değeri ecrimisil miktarını belirler. Zamanaşımı süresi 5 yıldır. Büromuz Bağcılar ve İstanbul'daki ecrimisil davalarında müvekkillerini başarıyla temsil etmektedir.
Bağcılar ve İstanbul'da uzman gayrimenkul hukuku avukatlarımızla tanışın. Tapu davaları, kira uyuşmazlıkları, kamulaştırma ve daha fazlası için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Bağcılar ve İstanbul genelinde uzman gayrimenkul avukatlarımızla taşınmaz haklarınızı koruyun.